Σωτ. Παπαγεωργίου: «Αντικειμενικές και εμπορικές αξίες οικοπέδων στην Καρδίτσα και συνολικά στην επαρχία: μια άδικη απόκλιση που πρέπει να διορθωθεί»

Σε πολλές περιοχές, οι φορολογικές αξίες δεν ανταποκρίνονται στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς, με αποτέλεσμα ακίνητα που δύσκολα πωλούνται ή αξιοποιούνται να εμφανίζονται ως περιουσιακά στοιχεία υψηλής αξίας.

Η απόκλιση μεταξύ αντικειμενικής και πραγματικής αγοραίας αξίας των ακινήτων δεν αποτελεί απλώς ζήτημα αποτίμησης της περιουσίας, αλλά μπορεί να επιφέρει ουσιαστικές φορολογικές συνέπειες. Σύμφωνα με τον ισχύοντα Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (Ν. 5219/2025, άρθρο 25), στις περιοχές όπου εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξιών, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων υπολογίζεται, κατά κανόνα, επί της αντικειμενικά προσδιοριζόμενης αξίας ή επί του δηλωθέντος τιμήματος, εφόσον αυτό είναι υψηλότερο. Ο βασικός συντελεστής του φόρου μεταβίβασης ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας, ενώ επιβάλλεται επιπλέον εισφορά υπέρ δήμων ίση με 3% επί του κύριου φόρου, με την επιφύλαξη των προβλεπόμενων απαλλαγών και ειδικών ρυθμίσεων. Αυτό σημαίνει ότι, όταν η αντικειμενική αξία ενός οικοπέδου υπερβαίνει την πραγματική τιμή πώλησής του, ο αγοραστής μπορεί να επιβαρύνεται με φόρο που υπολογίζεται σε αξία μεγαλύτερη από το τίμημα που πράγματι καταβάλλει. Πρόκειται για μια φορολογική επιβάρυνση που, στις περιπτώσεις σημαντικής και αποδεδειγμένης απόκλισης, δημιουργεί εύλογα ερωτήματα ως προς την αναλογικότητα της φορολόγησης και την αντιστοίχισή της με τις πραγματικές οικονομικές συνθήκες.

Αντίστοιχα, στην περίπτωση του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), η φορολογική επιβάρυνση των οικοπέδων δεν καθορίζεται από την πραγματική τιμή στην οποία μπορούν να πωληθούν, αλλά από συγκεκριμένους κανόνες και συντελεστές της φορολογικής νομοθεσίας. Σύμφωνα με τον Ν. 5219/2025, για τον υπολογισμό του κύριου φόρου των οικοπέδων λαμβάνονται υπόψη, μεταξύ άλλων, η επιφάνειά τους και η φορολογικά προσδιοριζόμενη μοναδιαία αξία τους. Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης μπορεί να επιβαρύνεται με ΕΝΦΙΑ βάσει φορολογικών δεδομένων που δεν αντανακλούν πλήρως την πραγματική αγοραία αξία του οικοπέδου του. Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι περιορισμένη και η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας δυσκολότερη. Αναδεικνύεται, επομένως, η ανάγκη τακτικής επανεξέτασης των φορολογικών αξιών, με βάση αξιόπιστα στοιχεία της αγοράς και τις ιδιαίτερες συνθήκες κάθε περιοχής, ώστε η φορολόγηση να ανταποκρίνεται περισσότερο στην οικονομική πραγματικότητα.

Η ανάγκη για ένα δικαιότερο σύστημα αποτίμησης είναι, επομένως, επιτακτική. Οι αντικειμενικές αξίες πρέπει να επικαιροποιούνται τακτικά, λαμβάνοντας υπόψη τις πραγματικές συναλλαγές, τη ζήτηση, τη δυνατότητα δόμησης και τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής, μέσα από την δημιουργία ενός Παρατηρητηρίου Αξιών Ακινήτων  σε κάθε Περιφερειακή ενότητα, με τη συμμετοχή του Τεχνικού και του Οικονομικού Επιμελητηρίου καθώς και τη συνεργασία των δήμων. Παράλληλα, πρέπει να διασφαλίζεται η δυνατότητα αμφισβήτησης αποτιμήσεων που δεν ανταποκρίνονται στα πραγματικά δεδομένα. Η δίκαιη φορολογική αντιμετώπιση προϋποθέτει να λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση της τοπικής αγοράς. Άλλωστε, η μείωση της απόκλισης μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών δεν αποτελεί μόνο ζήτημα φορολογικής δικαιοσύνης και προστασίας των ιδιοκτητών, αλλά και προϋπόθεση για την αναζωογόνηση της ελληνικής επαρχίας, τη στήριξη της τοπικής οικονομίας και τη δημιουργία προοπτικών για τις επόμενες γενιές.

Δρ Παπαγεωργίου Σωτήρης,

Διδάσκων Πανεπιστημίου Θεσσαλίας

Εκπαιδευτικός Μ.Ε.

Γραμματέας Δικτύου Επιστημόνων και μέλος της Κεντρικής Πολ. Επιτροπής ΠΑΣΟΚ